Investissement locatif LMNP dans l'ancien en location meublée pour percevoir des loyers défiscalisés grâce aux amortissements

COLOC-INVEST

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LA FISCALITE DU LMNP

Les revenus tirés de la location meublée sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Bien que l'activité de loueur en meublé soit une activité civile, les revenus sont considérés comme des BIC et imposés comme tels.

• Le régime réel simplifié ou régime normal :

Il s'applique soit sur option du contribuable, soit de plein droit si le chiffre d'affaire est supérieur à 32 600 €. Les documents comptables à tenir sont le bilan, le compte de résultat et ses annexes.

La totalité des charges est déductible des recettes

• Les charges locatives ( frais de gestion, de syndic, assurance etc.)
• Les charges d'acquisition : intérêts de l'emprunt et l'assurance décès invalidité les frais de recherche, d'étude et de transaction.
• Les charges de réparations et d'entretien.

Lorsque les charges sont supérieures au recettes, le résultat est déficitaire. Le déficit peut se reporter pendant 10 ans sur les futures revenus de LMNP.

Les amortissements :

• En plus des charges déductibles, l'investisseur peut amortir la totalité l'immobilier (hors terrain) et du mobilier.

L'immobilier s'amortit sur une durée de 30 à 40 ans (le terrain ne s'amortit pas). Le mobilier s'amortit de 5 à 10 ans.

Les amortissements viennent en déduction des bénéfices mais ne peuvent pas créer de déficit. Lorsqu'ils ne sont pas utilisés ou partiellement utilisés, les amortissements sont reportables sans limite de durée, permettant ainsi de défiscaliser les futurs bénéfices.

Les amortissements* sont l'avantage majeur de la location meublée car ils permettent de percevoir des revenus locatifs nets d'impôts et de prélèvements sociaux pendant de nombreuses années dans la plupart des cas. Les prélèvents sociaux, CSG-CRDS-RSA sont actuellement de 13.50% et devraient passer à 15.50% en 2012.

La location meublée grâce aux amortissements devient une véritable arme anti-CSG pour vos revenus immobiliers.

Attention : Il n'est pas possible de bénéficier des amortissements sur l'immobilier pour les investisseurs qui ont préféré acheter un bien neuf en résidence avec services para-hôteliers avec l'option Censi Bouvard pour bénéficier de la réduction d'impôt de 11%.

Avec le concept Coloc Invest vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse du loueur en meublé et des amortissements.

• Le régime micro BIC :

Il est possible d'opter pour le micro BIC quand le chiffre d'affaire de la location meublée n'excède pas 32 600 € et l'activité n'est pas soumise à la TVA. Au delà, il faut obligatoirement tenir une comptabilité au régime réel ou réel simplifié.

Le micro BIC consiste à déclarer le montant des loyers perçus dans l'année sur la déclaration de revenus 2042. Les services fiscaux appliquent un abattement de 50% sur le montant déclaré et le propriétaire est donc imposé sur la moitié des revenus.

Le micro BIC n'est intéressant que lorsqu'il y a peu de charges à déduire.

Le plus souvent, notamment lorsque l'achat immobilier a été réalisé avec un prêt, la déduction des diverses charges, des intérêts d'emprunt et des amortissements, dépasse largement les 50% du micro BIC. Il est donc plus intéressant d'opter pour le régime réel simplifié.

• Taxation des plus-values :

Bien que les revenus soient des BIC sur le plan fiscal, l'activité est une activité civile et l'imposition des plus values est la même que dans le régime foncier commun à savoir une exonération totale après 30 ans de détention.

* Avant 30 ans, depuis le 01/01/2011, le taux d'imposition des plus values immobilières est de 19% + prélèvements sociaux, après application des abattements.

Les prélèvements sociaux sont de 13.50% avec une hausse de 2% annoncée pour 2012.

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Simulations LMNP avec excel

La location meublée, dans le cadre du LMP ou LMNP classique avec amortissements vous permet de percevoir des revenus locatifs défiscalisés. Le concept gagnant-gagnant de COLOC-INVEST génère une rentabilité élevée pour les investisseurs et permet l'accès à un appartement confortablement meublé à de jeunes salariés ou des étudiants pour un loyer accessible.

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