Amortissements LMNP                              

Payer moins d'impôts grâce aux amortissements

Définition des amortissements :
La comptabilité des BIC permet de constater l'usure d'un bien et de créer une charge fictive qui viendra en diminution du résultat fiscal.
Amortissement du mobilier :
Le statut de loueur de meublé permet d'amortir le mobilier de l'appartement sur une durée comprise entre 5 et 10 ans.
Ainsi si votre appartement comporte 15 000 € de meubles et que vous amortissez sur 10 ans, vous pourrez déduire en plus de toutes les autres charges la somme de 1 500 €.
Amortissement de l'immobilier :
Le loueur de meublé amorti aussi l'immobilier sur une durée généralement comprise entre 30 et 40 ans
Le terrain ne s'amortit pas et doit donc être déduit du prix de revient.
Exemple : pour un bien de 200 000 € dont on estime le terrain à 15% du prix, on pourra amortir la somme de 170 000 € soit sur 30 ans 5 667 € par an.
 Les exemples ci-dessus permettent donc à l'investisseur de déduire au total 7 167 € du résultat fiscal.
Plafonnement et report des amortissements :
Les amortissements ne doivent pas créer du déficit. Si le résultat avant amortissement est déjà déficitaire, ce qui arrive fréquemment sur les premières années, les amortissements sont reportés et serviront à réduire ou annuler les résultats positifs des prochaines années.
Si le résultat est bénéficiaire, les amortissements viendront diminuer ou annuler ce résultat.
Lorsqu'ils ne sont pas utilisés, ils se cumulent avec ceux reportés et inutilisés des années précédentes. Le statut du loueur meublé permet de reporter les amortissements indéfiniment.
Résultats déficitaires : 
Les déficits d'une location meublée peuvent se déduire des bénéfices d'une autre location meublée. S'ils ne peuvent pas être utilisés, ils sont reportables pendant 10 ans sur les futurs résultats bénéficiaires.
Exemple : 
Année 1 :
Résultat de l'année : - 3000 €
Amortissements de l'année : 7000 €
Report des amortissements pour les années suivantes : - 7 000 €
Report du déficit : - 3 000 €

Année 2 :
Résultat de l'année : + 15 000 €
Résultat après utilisation du déficit de l'année précédente : 15 000 € - 3 000 € = 12 000 €
Amortissement de l'année : 7 000 €
Amortissement reporté de l'année précédente 7 000 €
Total des amortissements disponibles : 14 000 €
Utilisation des amortissements pour amener le résultat fiscal à 0 € : - 12 000 €
Amortissements non utilisés et reportés : 14 000 € - 12 000 € = 2 000 €

​L'année suivante, l'investisseur disposera de 2 000 € + 7 000 € soit 9 000 € pour diminuer son résultat fiscal, et ainsi de suite pour les années suivantes.

Tableau excel de calcul des amortissements LMNP par composants

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